Uygulamada sıkça karşılaştığımız uyuşmazlık türlerinden biri olan konut ve çatılı işyerinin tahliyesi davaları hakkında konuşacağız bugün. Bilindiği üzere tahliye iki şekilde gerçekleştirilebilir; bildirim yolu ile ve dava yolu ile. Önce bildirim yolu ile tahliyeyi ardından dava yolu ile nasıl ilerleyebileceğimizi anlatalım;
Öncelikle tespit etmemiz gereken nokta kira sözleşmesinin belirli mi belirsiz süreli mi olduğu noktasıdır. Bu kısım çok önemli çünkü bildirimde bulunacağımız yahut dava açacağımız süreyi belirleyecek kısım burasıdır. Süreler kamu düzenine ilişkin olduğu için davamızın reddedilmemesi adına bu kısımda tespitimizi iyi yapmalıyız. Belirtmeliyiz ki sözlü yapılan kira sözleşmesi belirsiz sürelidir. Peki aksini tanıkla ispat etsek olur mu? Hayır, tanıkla neyi ispat edeceksin? Mümkün değil. Yazılı yapılan sözleşmelerde bir yıllığına ya da üç yıllığına şeklinde ibareler varsa belirli süreli olduğunu yoksa belirsiz süreli olduğunu söyleyelim. Peki sözleşmenin ön sayfasında bir yıl, hususi şartlar kısmında üç yıl yazması gibi aykırı bir durumda hangisine geçerli kabul edeceğiz? Yargıtay hususi şartların daha öncelikli olduğunu belirterek hususi şartlarda yazan sürenin geçerli olduğunu kabul ediyor. Ek olarak konut ve çatılı işyeri sözleşmeleri belirli süreli ise sözleşme üzerinde yazılan süre bittikten sonra bunlar belirsiz süreliye dönüşmez. Meslektaşlar arasında bu noktada tartışmalar olsa da kanun hükmü çok açıktır; genel hükümlere tabi olan (konut ve çatılı işyeri vasfı taşımayan) belirli süreli kira sözleşmeleri ile karıştırmamak gerekir.
Eğer kira sözleşmesine sebebiyet veren konut ve çatılı işyeri paylı mülkiyette ise pay ve paydaş çoğunluğu ile; elbirliği ile mülkiyette ise paydaşların tamamının birlikte tahliye talep etmesi gerekir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa; kiraya verene kira sözleşmesinin bitiminden en az 15 gün evvel yazılı bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşme belirsiz süreli ise her 6 aylık kira dönemi için 3 ay evvel fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi feshetmesi gerekir. Bu kısımda TBK m.328 ve m.329 birlikte değerlendirilmelidir.
Kiraya veren belirli süreli sözleşmelerde ”sözleşmede feshedebileceğine dair madde bulunsa dahi” sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini feshedemez. Eğer öngörülen süre dolduğunda kiracı sözleşmeyi feshetmemişse kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin sonunda bu süreyi izleyen her kira yılının bitiminden en az 3 ay evvel bildirimde bulunmak koşulu ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Yani; 1 Mart 2012 tarihinde 3 yıllık kira sözleşmesi yaptıysanız (3 yıl + 10 uzama yılı + 1 yılı) kira sözleşmenizi bildirim yoluyla sebepsiz olarak 1 Mart 2026 tarihinde feshedebileceksiniz. Tabi bunun için en az 3 ay önce (1 Aralık 2025) bildirimde bulunmanız gerekmektedir. Sözleşme belirsiz süreli ise işimiz biraz daha kolay; sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren 10 yıl sonra, her 6 aylık kira dönemi için 3 ay evvel fesih bildiriminde bulunarak kira sözleşmenizi feshedebilirsiniz.
Kira bedelini artırılması yahut başka gerekçelerle sözleşme yenilediği an 10 yıllık uzama süresinin sıfırlanacağını belirtmekte fayda görüyorum. Gelelim dava yolu ile tahliye sebeplerine;
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı tahliye davası ve nedenleri kanunda kiraya verenden kaynaklanan nedenler ve kiracıdan kaynaklanan nedenler olmak üzere ikili bir ayrımla düzenlenmiş olup bunlar;
-İhtiyaç Nedeniyle Tahliye,
-Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliyesi
-Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye
-İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
-Kiralananın Yeniden İnşa veya İmarı Sebebiyle Tahliye
-Kiracının veya Birlikte Oturduğu Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Varlığı Sebebiyle Tahliyedir.
Kiracının tahliyesi davası kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliye talepli davalar hariç olmak üzere görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. İlamsız icra yoluyla tahliye talepli kira tahliye davalarında ise görevli mahkeme icra hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak bu dava, taşınmazın aynına ilişkin olmadığından taşınmazın bulunduğu yer, kesin yetkili mahkeme değildir. Davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de dava açılabilir.
1-İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre (her altı aylık kira dönemi için 3 ay evvel yapılacak fesih bildirimi) fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Bildirime rağmen ev tahliye edilmediyse; tahliye davasının açılacağı zaman, fesih döneminin sona ermesinden itibaren 1 aylık zaman dilimidir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren ancak kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde kiracı tahliye davası açabilir. Dava açma süresini uzatmak amaçlanıyorsa TBK m.353 değerlendirilmelidir.
2- Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
Kira ilişkisinin kurulmasından sonra kiralanan taşınmaz herhangi bir nedenle el değiştirirse, yeni malik kira ilişkisinin tarafı olur. Buna göre yeni malik eski malikin yerini alarak kira sözleşmesini aynı şartlar altında sürdürebilecektir. Bununla birlikte yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Gerek kiraya veren gerekse yeni malik ihtiyaç sebebiyle kiracıyı tahliye ederek kiralanan taşınmazı boşalttığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
3-Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Kiracı Tahliye Davası
Kiracının, kira ilişkisi kurulduktan sonra kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı belgeye tahliye taahhütnamesi denmektedir. Yazılı tahliye taahhütnamesinin geçerli olarak kabul edilebilmesi için; yazılı olması, kira sözleşmesi imzalandıktan ve kiralanan taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olması, taşınmazın tahliye edileceği tarih gün/ay/yıl eksiksiz şekilde belirtilmiş olması, kiracı tarafından imzalanması (aile konutu olarak kullanılacaksa kiracının eşinin de imzalaması) gerekir. Kiracı, yazılı tahliye taahhütnamesini imzaladığı halde taşınmazı boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini tahliye taahhüdünde gösterilen tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak veya kiracı tahliye davası açmak suretiyle sona erdirerek kiracıyı tahliye edebilir.
Uygulamada sıklıkla kiraya veren tarafından kiracıya tanzim tarihi ve tahliye edilecek tarih boş olacak şekilde tahliye taahhütnamesi imzalatılmaktadır. Kiracının boş tahliye taahhütnamesine attığı imza ile hazırlanan tahliye taahhütnamesi aksi kiracı tarafından yazılı delille kanıtlanmadığı sürece geçerli olacak ve bu taahhütnameye dayanılarak kiracı tahliye davası ile kiracı tahliye edilebilecektir.
4-Kiracının Kirayı Ödememesi Nedeniyle İki Haklı İhtarla Tahliye Davası
Kiracının kural olarak kira bedelini tam ve zamanında ödemesi gerekmektedir. Kira bedelinin zamanında ödenmediği veya eksik ödendiği durumlarda kiraya veren kiracıya yazılı olarak ihtarda bulunabilir. İhtarın yazılı olması, hangi vadeye ait kira bedelinin istendiğinin ve tam tutarın belirtilmesi gerekmektedir. İhtarın bir kira yılı içinde iki farklı aya ait olması yani iki ayrı ihtarın bulunması ile de iki haklı ihtar şartı yerine getirilmektedir.
Kira sözleşmesinin süresine göre konuyu üçlü bir ayrımla anlatmak daha uygun olacaktır. Kiracı kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren;
Kira sözleşmesi 1 yıldan daha kısaysa ve bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulmuşsa kira süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kira sözleşmesi 1 yıllık ise ve bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulmuşsa kira süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kira sözleşmesi 1 yıldan uzunsa ve bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulmuşsa ihtarların yapıldığı yılın bitiminden başlayarak 1 ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
5-Kiralananın Yeniden İnşa veya İmarı Sebebiyle Tahliye
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus imarca tasdikli mimari ya da avan projenin dosyaya ibrazının zorunlu olmasıdır.
6-Kiracının veya Birlikte Oturduğu Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Varlığı Sebebiyle Tahliye
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Ek olarak; 1 yıllık kira bedeli istinaf kanun yolu sınırının üzerinde kalan tahliye dosyalarında yerel mahkeme tahliyeye karar verdiyse kararın kesinleşmesine gerek olmadan icra yoluyla tahliye talep edebileceğimizi ancak karşı tarafın 3 aylık kira bedelini depo ederek tahliye kararının yürürlüğünü durdurabileceğini ve dosyayı istinaf edebileceğini unutmayalım. Esenlikler dilerim…