Ülkemizde son dönemlerde özellikle yüksek enflasyon, ekonomik kriz gibi sebeplerle kira uyuşmazlıklarında büyük oranda bir artış yaşanmaktadır. Hem kiracılar yönünden hem de kiraya veren yönünden yaşanan ekonomik bunalımlar kira ilişkisine de yansımakta ve uyuşmazlığı da beraberinde getirmektedir. Bu açıdan uygulamada son dönemlerde en sık karşılaştığımız kira uyuşmazlıklarına; kira bedelinin tespiti davası ile kira bedelinin uyarlanması talepli davaları örnek verebiliriz. Öncelikle kira tespit davasından bahsetmek gerekirse;
KİRA TESPİT DAVASI
Beş yıldan uzun süreli yapılan bir kira sözleşmesinde, sözleşme yapılırken belirlenen kira bedeli ve artış oranı enflasyon veya taşınmazın çevresinde meydana gelen değişiklikler nedeniyle düşük kalabilmektedir. Bu halde taraflar kira bedelinin belirlenmesine mahkemeden talep edebilmektedirler. Kira tespiti davaları yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında söz konusu olup taşınırlar ile konut ve çatılı işyeri vasfını taşımayan, örneğin arsa niteliğindeki taşınmazların kira bedeline ilişkin bu davayı açmak mümkün değildir. Türk Borçlar Kanunu 345. Maddesi gereğince kira ilişkisi devam ettiği sürece her zaman açılabilen bir dava türüdür.
Taraflar arasında kira bedelinin artırılması konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan daha uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kiracı veya veya kiraya veren tarafından her beş yılın sonunda yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası açılabilir. Üstelik bu durumda taraflar, TÜFE ve değişiklik kanunu ile getirilen %25 yasal sınır ile bağlı olmadan artış talep edebilirler. Taşınmazın fiziki durumu, emsal kiralar, TÜFE 12 aylık ortalaması göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun kira bedeli mahkemece belirlenmektedir. Yargıtayın benimsediği; eski kiracılar için %10 oranında hakkaniyet indirimi de hakim tarafından dikkate alınacaktır.
Uygulama kira sözleşmesinin bir yıllık yapılması ve yenilenerek devam etmesi sıkça görülmekte olup birbirine tekrar eden yenilemeler ardından beş yılın sonunda kira tespit davası açılabileceğini belirtelim.
Kira tespit davalarında görevli veya yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Sulh hukuk Mahkemesidir. Kiracı veya kiraya verenin açabileceği bu davayı, kira sözleşmesi devam ederken kiralanan taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malik de açabilir.
Kira ilişkisi devam ettiği müddetce her zaman açılabilen bu davada verilecek kararın yeni kira döneminde geçerli olması isteniyorsa, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılması ya da yazılı ihtar gönderilmesi gerekmektedir. İhtarnamede kira bedelinin artırılacağı, artış oranı, yeni bedel açıkça yazılı olmalıdır. Anlattığımız bu şartlara uyarak açacağınız kira tespit davalarında mahkemenin belirlediği kira bedeli geçmişe dönük olarak yeni dönemin başlangıç tarihinden itibaren geçerli olacaktır. İşbu süre sınırına uymadığınız takdirde mahkemenin verdiği karar tarihinden sonraki kira dönemi için geçerli olacağını belirtelim.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi kira bedelinin yeni kira döneminde artırılacağına ilişkin bir madde var ise; yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenecek olan yeni bedel yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır. Bu durumda yazılı ihtarın gönderildiği veya davanın açıldığı tarih önem taşımayacak, her durumda mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli sayılacaktır.
Dikkat edilmelidir ki bu dava belirsiz alacak davası ya da kısmi dava olarak açılamamaktadır. Ayrıca bu davayı ıslah etmek de mümkün değildir. Bu nedenle kira tespit davasini açıyor iseniz; artış oranını ve istediğiniz kira bedelini davanın başında açık ve net olarak belirlemeli ve belirtmelisiniz. Zira yargılama devam ederken bedel artırma şansınız yoktur. Ek olarak belirtmek gerekir ki emsal kiraları araştırıp mahkemeye sunma ve kiralananın durumu hakkında mahkemeyi bilgilendirme yükümlülüğü de davayı açan tarafa aittir. Bu sebeple yasal haklarınızın korunması amacıyla bu davayı avukat aracılığıyla yürütmenizde fayda olacağını bilgilerinize sunarız.
KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASI
Kira bedelini uyarlanması davaları Türk Borçlar Kanunu madde 138’de “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” şeklinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak talep edilebilen bir dava türü olarak karşımıza çıkmaktadır. Önemle belirtmek gerekir ki, kira bedeli uyarlama davaları, kira tespit davalarındaki gibi yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarını kapsamayan, her türlü kira sözleşmesine ilişkin ikame edilebilecek bir dava türüdür. Görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Uyarlama davasına yönelik kanunda herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemişse de ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla birlikte derhal davanın ikame edilmesinde fayda vardır. Zira kira bedelinin uyarlanması ile ilgili olarak hakim dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde uyarlama kararı vermektedir. Burada da kira tespit davalarında olduğu gibi; kira bedelinin uyarlanması talebinde sözleşmenin taraflarından hem kiracı hem de kiraya veren talepte bulunabilmektedir.
Kira bedelinin uyarlanmasını talep ederken öncelikle dikkat etmemiz gereken husus taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunmasıdır. Ardından uyarlama talep etmemize sebep olan durumun taraflarca öngörülemeyen, öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü bir durum olup olmadığına bakmamız gerekir. Ortaya çıkan bu durum borçlu tarafından kaynaklanmamış olmalıdır. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sıradaki mevcut durumu bozarak borçluyu aşırı ifa güçlüğüne düşürmeli ve artık sözleşmenin ifası borçludan beklenemeyecek şekilde değiştirmiş olmalıdır. Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak (örneğin ihtirazı kayıt sunarak) ifa etmiş olmalıdır. Buradaki önemli noktayı belirtelim; uyarlama talep etmeniz için tüm şartlar oluştuğu halde herhangi bir ihtirazı kayıt düşmeden ya da dava açmadan borcunuzu ödemeye devam etmişseniz artık bu ödemeleri geri alamayacaksınız. Çünkü kira sözleşmesinin uyarlanması davasında verilen karar dava tarihinden itibaren geçerli olacaktır, önceki ödemelerinizi kapsamayacaktır. İhtirazı kayıt koyduğunuz durumda şartların oluştuğu tarihten itibaren geriye dönük olarak geçerli olacaktır.
Saydığımız tüm bu koşulların birlikte gerçekleşmesi halinde borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilmektedir. Bunun mümkün olmaması halinde ise sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmektedir. Önemle belirtmek gerekir ki kanunda geçen sözleşmenin uyarlanmasını veya bunun mümkün olmaması halinde feshinin istenilmesi talep hakkı terditli olarak talep edilebilecek nitelikte olup sözleşmenin uyarlamasını talep etmeden Türk Borçlar Kanunu madde 138’e dayanılarak aşı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin direkt feshinin mahkemeden talep edilebilmesi mümkün değildir. Kanun bu hakkı borçluya terditli olarak talep edilebilmek üzere tanımaktadır.
Kira Tespit Davası ile Kira Sözleşmesi Uyarlama Davası Arası Farklar ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar:
i. Kira bedeli tespit davası, sadece konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olarak ikame edilebilmekteyken kira bedeli uyarlama davası her türlü kira sözleşmesine ilişkin olarak hâkimden talep edilebilmektedir.
ii. Kira bedelini uyarlama davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinde herhangi bir belirsizlik veyahut aşırılık aranmazken kira bedeli tespiti davalarında; sözleşmede kira artış oranının belirlenmemiş olması veya belirlenmişse de kira artış oranı için üst sınırın aşılmış olması ya da herhangi bir belirleme olmasına bakılmaksızın taraflar arasındaki sözleşmenin beş yıldan uzun süreli olması gerekmektedir. Ancak kira bedeli uyarlama davalarında yukarıda sayılan aşırı ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla sözleşme süresine veya hükümlerine bakılmaksızın uyarlama talep edilebilmektedir.
iii. Taraflar arasında akdedilmiş olan sözleşme üzerinden beş yıl geçmeden açılmış olan kira tespit davalarında mahkeme yeni kira bedelini yıllık TÜFE oranını göz önünde bulundurarak belirlemekte, beş yılın üzerindeki kira ilişkilerinde ise emsal kira bedelleri, kiralananın durumu gibi hususları göz önünde bulundurarak bir bedel belirlemektedir. Burada herhangi bir olağanüstü durum aranmamaktadır. Kira bedeli uyarlama davasında ise herhangi bir sınırlandırma olmaksızın ortaya çıkan olağanüstü durum şartları göz önünde bulundurularak karar vermektedir.
iv. Kira uyarlama davası, kira bedeli tespiti davasında olduğu gibi kira döneminin sona ermeden en az 30 gün öncesinde karşı tarafa yazılı bildirimde bulunma zorunluluğu olan bir dava türü değildir. Aşırı ifa güçlüğünün oluşmasıyla birlikte borçlunun her an mahkemeden talep edebileceği bir davadır.
v. Uyarlama davaları dava tarihinden geriye yönelik olarak yalnızca ihtirazı kayıt düşülerek yapılmış bir ödeme varsa etki ederken kira tespit davalarında kira dönemi başlangıcına kadar geriye dönük olarak hüküm kurulabilmektedir. Yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Uygulamada önünün açılması istenmediğinden; kira bedelinin uyarlanmasana ilişkin davalar genellikle reddedilmektedir. Bu sebeple zorunda kalmadıkça tarafımızca tercih edilmediğini naçizane belirtmekte fayda görmekteyim. Esenlikler dilerim…
